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石家庄市区“律师陪购”业务
2009-04-02 17:23:39 来源：卢海国律师
律师陪购是指专业房产律师以其丰富的法律专业知识和实践经验，为消费者在购买期房、现房或二手房等房产交易过程中，提供法律服务，帮助消费者进行合理、安全的消费，降低法律风险及成本的专业化法律服务
一、律师陪购业务在商品房签约过程前的服务内容及相关事宜
1、为购房者提供针对性的购房知识解答及房地产专业法律咨询
由于在购买商品房的过程中，种种环节纷繁复杂，加上当前法律、法规等制度的不完善致使商品房的交易过程中潜伏着一定的陷阱和危机，作为弱势一方的购房者的合法权益极易遭到侵犯。因此，律师在陪购之前应就商品房购买过程中的各个环节，根据法律、法规的相关规定及房地产交易习惯，有针对性的为购房者提供专业购房知识解答和相关法律问题咨询，以期为购房者提供醒示，做到未雨绸缪，防患于未然，也为接下来律师的具体服务与购房者建立起良好的沟通基础。
2、查证开发商资质情况、信用情况
律师在接受购房者的委托后首先应审查开发商的营业执照，核实合同出卖方和项目开发的主体是否一致，并确定开发商的营业执照上确有销售楼房的经营范围。
其次审核开发商的企业资质证书。因为房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。
再次，调查开发商的信用情况。对于开发过不止一期项目的开发商，律师可通过上网查询或者通过政府有关部门调查该企业的信用档案以及向其前几期项目的住户了解开发商的信誉度、房屋的质量、后期物管等。律师在此阶段主要是为购房者查证交易背景的真实性，并提供正确的法律意见。
3、审查开发商\"五证\"
根据我国《城市房地产管理法》、《土地法》、《建筑法》、《城市规划法》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律、法规的规定，商品房建设和销售依据齐备是商品房开工建设、销售的前置条件和合法凭证，也是办理房产证所必须具备的法律文件。因此，此阶段律师陪购主要是针对购房者所购房地产项目的合法性进行审查并审查该项目建设和销售依据是否完备。
根据我国法律、法规的相关规定商品房的建设和销售依据就是指通常所说的\"五证\"即：①、国土管理部门出具的《国有土地使用权证》，②、规划部门出具的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，③、建设部门出具的《建设工程施工许可证》，④、房产管理部门出具的《商品房预售许可证》。（对于现售的商品房则是查验房产管理部门出具的《商品房销售许可证》）上述证件不全，对于开发商而言，可能会受到罚款、停工、甚至强行拆除等行政处罚；对于购房者而言，将会直接影响到商品房买卖合同的法律效力，并可能会因此导致商品房交付迟延、房产证迟滞办理甚至不能办理等情况的发生。因此律师应对开发商开发的房地产项目合法性及法律证件的真实性进行审查在核实后向购房者出具法律意见书，为购房者把好事先审查关。除此之外律师还应对拟购房屋是否存在抵押、租赁、保全等权利瑕疵进行相应调查，以保证购房者的合法权益不受侵害。
4、提醒购房者谨慎对待广告和宣传
在房地产销售中，广告和销售宣传资料在吸引人们购房过程中起到了举足轻重的作用。开发商的商品房销售广告承诺的条件非常多，购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的也往往都是对此项目的溢美之词。但根据我国法律的相关规定广告、楼书等在合同的缔结过程中均属于要约邀请，一般不具有法律上的效力。即使最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条规定了：\"……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。\"对开发商的广告内容进行了一定的约束。但由于此条规定的\"说明和允诺具体确定，有重大影响\"等表述过于模糊，没有具体的量化及判定标准，购房者一旦就广告内容打起官司，对此存在着举证困难的问题，法院也很难就此作出认定，而开发商则很容易规避此条款，结果最终受损害的还是购房者自身的合法权益。因此律师此阶段一定要做好购房者的工作，提醒购房者谨慎对待广告和宣传的诱惑和误导。
二、律师陪购业务在商品房签约过程中的服务内容及相关事宜
1、审核并协助购房者签订购房认购书
在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书的作用是确定双方的买卖意向，是具有法律效力的文书。只要确系双方真实意思表示，权利、义务的内容又不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。因此购房者在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。
律师在此阶段首先应审核认购书当中是否有具体基本生效条款。因为法律、法规没有明确规定认购书中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》就没有产生效力的事实基础。
其次律师应协助购房者着重审核认购书中关于定金或者预付款条款，与开发商明确约定该条款是属于定金还是预付款，且关注有没有\"另有约定\" ，并提出有针对性的法律意见，以帮助购房者避开发商设在认购书中的陷阱。
最后律师应要求开发商提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本，并对其进行仔细、全面的审查，并就有关问题与开发商进行前期沟通，在购房者所关心的合同条款得到开发商大致的肯定的回复后，方可建议购房者与开发商签订认购书。
2、审核并协助购房者签订正式的购房合同
《商品房买卖合同》是商品房购买过程中最为重要的、最根本的法律文件，既是明确双方当事人权利义务的主要依据，也是日后发生纠纷时以解决纠纷平息争端的凭证。因此购房者在签订合同过程中要特别谨慎、小心，以免被不良开发商蒙蔽欺骗。
在此阶段，律师陪购最重要的工作是指导购房人合法行使自己的权利，正确签订《商品房买卖合同》，并为购房人在签订合同时，对以下关键性问题提供法律参考意见：①所购房屋计价方式的约定，②所购房屋面积确认及面积差异处理方式的约定，③付款方式和期限的约定，④所购房屋交付期限的约定，⑤违约责任与解除合同的约定⑥关于规划设计变更条款的约定，⑦开发商免责条款的约定⑧所购房屋质量的约定，⑨房屋产权证取得期限的约定，⑩售后物业管理的约定。除此之外律师还应仔细研究开发商提供的《商品房买卖合同》，在合同内容的其他约定方面保护好购房人的合法权利，为购房者把好合同审查关。
3、审核并协助购房者签订商品房买卖合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护购房者利益。但因目前购房者的法律知识不足，附件有时就被不良开发商利用作为\"对付\"买家的工具，因此律师陪购就应从以下几个方面提供法律参考意见并提醒购房者注意：
（1）、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，律师陪购应审核平面图并提醒购房者要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房者基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
（2）、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里律师应提醒购房者的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。
（3）、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。这里律师应提醒购房者的是该约定应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。如\"名牌\"\"精装修\"之类的模糊性标准就不应该在附件中出现，应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
（4）、因《商品房买卖合同》是格式合同，根据意思自治的的原则，购房者可以与开发商通过协商在格式条款之外签订补充协议并将原购房合同中未约定或者约定不明的内容结合其项目的实际情况进一步补充完善。
律师通过制定或者审核补充协议一方面可以防止有的不良开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务，另一方面可以充分利用该补充协议把购房者关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。特别是针对开发商在广告及其宣传资料中的诸多承诺，只有将其明确写在合同或者补充协议中，才会真正受到法律的保护从而对开发商具有约束力。
三、律师陪购业务在商品房签约过程后的服务内容及相关事宜
一般而言，律师陪购的服务范围到正式签订商品房买卖合同时为止，但购房者如有特别委托，律师也可以在商品房买卖合同签约后提供以下服务：①协助购房者按合同规定接收房屋，并对照合同验收商品房的交付时间、面积、质量、规格等方面是否与约定相符，检验房屋是否达到交房和入住条件，审查水电、通讯网络、公共配套设施、环境配套等附属内容的到位时间、质量是否与约定相符，并就交房过程中开发商是否存在违约情形提供相应的法律意见，②督促开发商办理产权权属登记事宜，③对购房全程存在的签约、履约纠纷，代表购房者与开发商进行磋商、谈判，在恰当的时候代理购房者依法提起仲裁或者诉讼。
1、为购房者提供针对性的购房知识解答及房地产专业法律咨询
由于在购买商品房的过程中，种种环节纷繁复杂，加上当前法律、法规等制度的不完善致使商品房的交易过程中潜伏着一定的陷阱和危机，作为弱势一方的购房者的合法权益极易遭到侵犯。因此，律师在陪购之前应就商品房购买过程中的各个环节，根据法律、法规的相关规定及房地产交易习惯，有针对性的为购房者提供专业购房知识解答和相关法律问题咨询，以期为购房者提供醒示，做到未雨绸缪，防患于未然，也为接下来律师的具体服务与购房者建立起良好的沟通基础。
2、查证开发商资质情况、信用情况
律师在接受购房者的委托后首先应审查开发商的营业执照，核实合同出卖方和项目开发的主体是否一致，并确定开发商的营业执照上确有销售楼房的经营范围。
其次审核开发商的企业资质证书。因为房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。
再次，调查开发商的信用情况。对于开发过不止一期项目的开发商，律师可通过上网查询或者通过政府有关部门调查该企业的信用档案以及向其前几期项目的住户了解开发商的信誉度、房屋的质量、后期物管等。律师在此阶段主要是为购房者查证交易背景的真实性，并提供正确的法律意见。
3、审查开发商\"五证\"
根据我国《城市房地产管理法》、《土地法》、《建筑法》、《城市规划法》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律、法规的规定，商品房建设和销售依据齐备是商品房开工建设、销售的前置条件和合法凭证，也是办理房产证所必须具备的法律文件。因此，此阶段律师陪购主要是针对购房者所购房地产项目的合法性进行审查并审查该项目建设和销售依据是否完备。
根据我国法律、法规的相关规定商品房的建设和销售依据就是指通常所说的\"五证\"即：①、国土管理部门出具的《国有土地使用权证》，②、规划部门出具的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，③、建设部门出具的《建设工程施工许可证》，④、房产管理部门出具的《商品房预售许可证》。（对于现售的商品房则是查验房产管理部门出具的《商品房销售许可证》）上述证件不全，对于开发商而言，可能会受到罚款、停工、甚至强行拆除等行政处罚；对于购房者而言，将会直接影响到商品房买卖合同的法律效力，并可能会因此导致商品房交付迟延、房产证迟滞办理甚至不能办理等情况的发生。因此律师应对开发商开发的房地产项目合法性及法律证件的真实性进行审查在核实后向购房者出具法律意见书，为购房者把好事先审查关。除此之外律师还应对拟购房屋是否存在抵押、租赁、保全等权利瑕疵进行相应调查，以保证购房者的合法权益不受侵害。
4、提醒购房者谨慎对待广告和宣传
在房地产销售中，广告和销售宣传资料在吸引人们购房过程中起到了举足轻重的作用。开发商的商品房销售广告承诺的条件非常多，购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的也往往都是对此项目的溢美之词。但根据我国法律的相关规定广告、楼书等在合同的缔结过程中均属于要约邀请，一般不具有法律上的效力。即使最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条规定了：\"……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。\"对开发商的广告内容进行了一定的约束。但由于此条规定的\"说明和允诺具体确定，有重大影响\"等表述过于模糊，没有具体的量化及判定标准，购房者一旦就广告内容打起官司，对此存在着举证困难的问题，法院也很难就此作出认定，而开发商则很容易规避此条款，结果最终受损害的还是购房者自身的合法权益。因此律师此阶段一定要做好购房者的工作，提醒购房者谨慎对待广告和宣传的诱惑和误导。
二、律师陪购业务在商品房签约过程中的服务内容及相关事宜
1、审核并协助购房者签订购房认购书
在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书的作用是确定双方的买卖意向，是具有法律效力的文书。只要确系双方真实意思表示，权利、义务的内容又不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。因此购房者在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。
律师在此阶段首先应审核认购书当中是否有具体基本生效条款。因为法律、法规没有明确规定认购书中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》就没有产生效力的事实基础。
其次律师应协助购房者着重审核认购书中关于定金或者预付款条款，与开发商明确约定该条款是属于定金还是预付款，且关注有没有\"另有约定\" ，并提出有针对性的法律意见，以帮助购房者避开发商设在认购书中的陷阱。
最后律师应要求开发商提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本，并对其进行仔细、全面的审查，并就有关问题与开发商进行前期沟通，在购房者所关心的合同条款得到开发商大致的肯定的回复后，方可建议购房者与开发商签订认购书。
2、审核并协助购房者签订正式的购房合同
《商品房买卖合同》是商品房购买过程中最为重要的、最根本的法律文件，既是明确双方当事人权利义务的主要依据，也是日后发生纠纷时以解决纠纷平息争端的凭证。因此购房者在签订合同过程中要特别谨慎、小心，以免被不良开发商蒙蔽欺骗。
在此阶段，律师陪购最重要的工作是指导购房人合法行使自己的权利，正确签订《商品房买卖合同》，并为购房人在签订合同时，对以下关键性问题提供法律参考意见：①所购房屋计价方式的约定，②所购房屋面积确认及面积差异处理方式的约定，③付款方式和期限的约定，④所购房屋交付期限的约定，⑤违约责任与解除合同的约定⑥关于规划设计变更条款的约定，⑦开发商免责条款的约定⑧所购房屋质量的约定，⑨房屋产权证取得期限的约定，⑩售后物业管理的约定。除此之外律师还应仔细研究开发商提供的《商品房买卖合同》，在合同内容的其他约定方面保护好购房人的合法权利，为购房者把好合同审查关。
3、审核并协助购房者签订商品房买卖合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护购房者利益。但因目前购房者的法律知识不足，附件有时就被不良开发商利用作为\"对付\"买家的工具，因此律师陪购就应从以下几个方面提供法律参考意见并提醒购房者注意：
（1）、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，律师陪购应审核平面图并提醒购房者要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房者基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
（2）、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里律师应提醒购房者的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。
（3）、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。这里律师应提醒购房者的是该约定应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。如\"名牌\"\"精装修\"之类的模糊性标准就不应该在附件中出现，应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
（4）、因《商品房买卖合同》是格式合同，根据意思自治的的原则，购房者可以与开发商通过协商在格式条款之外签订补充协议并将原购房合同中未约定或者约定不明的内容结合其项目的实际情况进一步补充完善。
律师通过制定或者审核补充协议一方面可以防止有的不良开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务，另一方面可以充分利用该补充协议把购房者关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。特别是针对开发商在广告及其宣传资料中的诸多承诺，只有将其明确写在合同或者补充协议中，才会真正受到法律的保护从而对开发商具有约束力。
三、律师陪购业务在商品房签约过程后的服务内容及相关事宜
一般而言，律师陪购的服务范围到正式签订商品房买卖合同时为止，但购房者如有特别委托，律师也可以在商品房买卖合同签约后提供以下服务：①协助购房者按合同规定接收房屋，并对照合同验收商品房的交付时间、面积、质量、规格等方面是否与约定相符，检验房屋是否达到交房和入住条件，审查水电、通讯网络、公共配套设施、环境配套等附属内容的到位时间、质量是否与约定相符，并就交房过程中开发商是否存在违约情形提供相应的法律意见，②督促开发商办理产权权属登记事宜，③对购房全程存在的签约、履约纠纷，代表购房者与开发商进行磋商、谈判，在恰当的时候代理购房者依法提起仲裁或者诉讼。
\"律师陪购\"业务收费标准
视律师工作在500—2000元间协商确定。
陪购律师热线：13933022909
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